Blok-a.com – Pada tanggal 25 Oktober 2024, Menteri Keuangan Indonesia menerbitkan Peraturan Menteri Keuangan (PMK) No. 85 Tahun 2024 yang mengatur tentang Penilaian Pajak Bumi dan Bangunan Perdesaan dan Perkotaan (PBB-P2). Regulasi baru ini menggantikan PMK No. 208/PMK.07/2018 dan diharapkan dapat membawa perubahan dalam sistem penilaian properti di Indonesia ke arah lebih baik.
Namun pada kenyataannya, implementasi PMK 85/2024 memicu gelombang kenaikan tarif pajak properti di sejumlah daerah. Kabupaten Pati, Jawa Tengah, yang berencana menaikkan tarif PBB-P2 hingga 250 persen, mendapatkan protes keras dari warga.
Meskipun pada akhirnya rencana tersebut dibatalkan, aksi penolakan masif terjadi dan sempat memicu kerusakan kantor bupati, di samping jatuhnya korban luka-luka.
Selain Pati, lonjakan PBB-P2 juga terjadi di berbagai daerah lain. Kabupaten Jombang, Jawa Timur, mengalami gejolak serupa dengan kenaikan mencapai 1.202 persen. Sebanyak 5.000 warga melakukan protes atas lonjakan tarif tersebut.
Sementara di Kota Malang, isu tentang kenaikan tarif PBB juga sempat menghangat. Namun, Wali Kota Malang, Wahyu Hidayat, menegaskan bahwa tak akan ada kenaikan hingga tahun 2026. Bahkan mulai tahun depan, masyarakat dengan nilai PBB di bawah Rp30 ribu akan dibebaskan dari kewajiban membayar.
Gelombang protes dan kisruh di berbagai daerah tersebut tak lepas dari minimnya pemahaman publik tentang dasar penetapan tarif PBB-P2. Banyak warga menilai kenaikan itu terjadi secara tiba-tiba, tanpa penjelasan yang memadai tentang mekanisme penilaian ataupun aturan yang menjadi landasannya. Oleh karena itu, penting untuk terlebih dahulu mengetahui apa yang dimaksud dengan PBB-P2 serta ketentuan yang mengaturnya.
Apa Itu PBB-P2?
Berdasarkan PMK 85/2024, PBB-P2 adalah pajak yang dikenakan pada tanah dan/atau bangunan yang dimiliki, dipakai, atau dikuasai oleh seseorang maupun perusahaan. Pajak ini menjadi salah satu sumber pendapatan penting bagi daerah, karena pengelolaannya sudah diserahkan ke pemerintah daerah.
Dasar perhitungan pajak ini adalah Nilai Jual Objek Pajak (NJOP), yaitu harga rata-rata yang berlaku di pasar. Jika tidak ada data harga pasar, NJOP ditentukan dengan membandingkan dengan properti sejenis, menghitung biaya bangunannya, atau memperkirakan nilai jual penggantinya.
Objek Pajak dan Pengecualiannya
PMK ini mengatur bahwa semua bumi dan/atau bangunan yang berada di wilayah perdesaan dan perkotaan menjadi objek PBB-P2. Kecuali kawasan untuk kegiatan usaha perkebunan, perhutanan, dan pertambangan yang masih menjadi kewenangan pemerintah pusat.
Namun, beberapa objek dikecualikan dari pengenaan PBB-P2, di antaranya:
- Kantor pemerintah pusat dan daerah
- Fasilitas umum non-komersial, seperti tempat ibadah, sekolah, rumah sakit, dan panti sosial
- Makam dan peninggalan purbakala
- Hutan lindung dan taman nasional
- Fasilitas diplomatik dan konsulat
- Infrastruktur transportasi seperti jalur kereta api, MRT, dan LRT
Inovasi Baru: Klasifikasi Objek Pajak
Salah satu inovasi dalam PMK ini adalah klasifikasi objek pajak yang lebih detail. Dibedakan menjadi tiga kriteria, yakni objek pajak Standar, Nonstandar, dan Khusus:
Objek Pajak Standar: Kategori ini mencakup properti dengan kriteria:
- Tanah dengan luas maksimal 10.000 m²
- Bangunan maksimal 4 lantai
- Luas bangunan maksimal 1.000 m²
Objek Pajak Nonstandar: Properti yang melebihi kriteria standar, seperti tanah di atas 10.000 m², bangunan lebih dari 4 lantai, atau luas bangunan di atas 1.000 m².
Objek Pajak Khusus: Mencakup properti dengan konstruksi atau fungsi khusus, seperti jalan tol, bandar udara, stadion, pabrik, lapangan golf, SPBU, dan berbagai fasilitas infrastruktur lainnya.
Metode Penilaian Modern
PMK No. 85 Tahun 2024 memperkenalkan metode penilaian yang lebih akurat dengan tiga cara:
- Perbandingan harga dengan properti serupa di lokasi yang sama
- Nilai perolehan baru berdasarkan biaya membangun
- Nilai jual pengganti dengan menghitung potensi pendapatan
Sistem Penilaian:
- Massal: Menggunakan teknologi komputer (CAV dan CAMA) untuk objek standar
- Individual: Untuk objek khusus atau bernilai tinggi
Zona Nilai Tanah (ZNT) digunakan untuk menentukan harga rata-rata tanah berdasarkan data transaksi pasar yang wajar.
Daftar Biaya Komponen Bangunan (DBKB)
Untuk penilaian bangunan, PMK ini memperkenalkan DBKB yang komprehensif berdasarkan 16 Jenis Penggunaan Bangunan (JPB). Mulai dari perumahan, perkantoran, pabrik, hingga fasilitas khusus seperti pompa bensin dan gedung sekolah.
DBKB mencakup tiga komponen biaya:
- Biaya Komponen Utama: konstruksi dasar seperti pondasi dan struktur
- Biaya Komponen Material: atap, dinding, lantai, dan langit-langit
- Biaya Komponen Fasilitas: fasilitas pendukung seperti AC, lift, dan kolam renang
Dalam hal pelaksana tugas penilaian, PMK ini menekankan pentingnya SDM yang kompeten melalui:
- Pejabat Penilai PBB-P2: PNS fungsional dengan tugas khusus penilaian
- Petugas Penilai PBB-P2: PNS yang ditunjuk dengan persyaratan ketat termasuk sertifikasi
- Kerja sama dengan penilai publik dan instansi teknis
Sementara itu, Kepala daerah juga berwenang menentukan persentase pajak antara 20%–100% dari NJOP, serta mengatur jadwal penilaian minimal setiap 3 tahun, dengan penyesuaian sesuai perkembangan wilayah. (gni)